このサイトでは、マンションを売却する際に、できるだけ高値で適正価格で売却するための方法をいろいろご紹介してきました。
しかし、マンションの売却をしている方の中には、
という方もいらっしゃるかもしれません。
そんな方に選択肢の一つとしてご紹介したいのが中古マンションの買い取りです。
売却では通常でも2～3か月かかってしまいますが、買い取りであればそんなに時間がかかることなくお金を手に入れることができます。
もちろん、中古マンションの買い取りにはメリット・デメリットがあります。
今回は、売却ではなく買い取りについてご紹介していきましょう。
中古マンション買い取りのメリットとは？
最近では、中古マンション業界に買い取りを行う会社が増えてきています。
中古マンションの買い取りとは、
「マンションを安く買って、高く売る」ということです。」
中古マンションを買い取る不動産会社は、中古マンションを購入後、数百万のフルリフォームをして販売します。
売り主の5つのメリットをご紹介していきます。
売り主のメリット
・数日で売却できるため、早くお金を手に入れることができる
・暇疵担保責任を売り主が負わなくていい
・仲介手数料が無料になることもある
・売却するためにリフォームをする必要がない
周りの人に知られることなく売却することができる
マンション売却の場合、広告を打たなければ売却できないので、マンションを売り出していることを周りの人に知られてしまいます。
周りに知られても問題なければ、メリットに感じないかもしれませんが、周りに知られたくないという方にはメリットになります。
数日で売却できるため、早くお金を手に入れることができる
マンションを売却する場合、通常でも2～3か月はかかってしまいます。
そのため、すぐにお金が欲しいという方には買い取りの方が良いかもしれません。
暇疵担保責任を売り主が負わなくていい
マンション売却の場合では、売却後に売り主が暇疵担保責任を負いますが、買い取りの場合は不動産会社が買い取るため売り主が暇疵担保責任を負うことはありません。 暇疵担保責任とは・・・？
暇疵担保責任は売却後に何か不都合が発生した場合に、売り主がその費用を負担するという責任です。
例えば
買い手が購入してから一定期間内に給水管が壊れたり、水漏れした場合に売り主が費用を負担する必要があります。
仲介手数料が無料になることもある
中古マンションを買い取る不動産会社には、仲介手数料を無料にしてくれる会社もあります。
不動産会社によって異なりますので、よくご確認ください。
売却するためにリフォームをする必要がない
築年数が古い中古マンションの場合、マンション売却前にリフォームしようとする売り主がいますが、買い取りの場合であれば、買い取った不動産会社がフルリフォームをしてくれるので、売り主自身がリフォームを行う必要がありません。
中古マンション買い取りのデメリットとは？
売り主の買い取りのデメリットは1つだけです。
中古マンションの買い取りの相場は、売買価格の70％～75％だと言われています。
5000万円で売れる可能性のある物件は、3500万円～3750万円程度ということになります。
買い取りの場合、不動産買取会社の利益を取るために、売り主から安く手に入れる必要があります。
また、購入した中古マンションのフルリフォーム代として数百万円かかるので、中古マンションの転売にかかる諸経費や利益を考えると売買価格の70％～75％となってしまうのです。
そのため、中古マンションを不動産会社に買い取ってもらうという選択肢は、
という方には良い選択肢になると思います。
という方には、買い取りは向いていません。
マンションの売却なのか、買い取りなのかは、マンションを売却する理由によって選択する必要があります。
買い取りに向いている物件
そのままの状態では買い手がつかないような、売却するためにリフォームが必要な物件です。
・築35年～40年のマンションの物件
・火災などの事故があった物件
・室内がひどく汚れていたり、壊れている物件
このようなマンションの場合、売却するとしてもフルリフォームをする必要があります。
フルリフォームをすると、売却するまでの期間も長くなり、費用も必要となります。
また、売り手が中途半端にリフォームしてしまうと、買い手の好みに合わず買い手がつかなくなってしまうこともあるので、フルリフォームをする場合は売却のプロである不動産会社に任せた方が良いのです。
さらに、不動産買取会社であれば多数のリフォームを発注するため、リフォーム費用も安く行えます。
売り手自身が3LDKのマンションをフルリフォームをする場合、600万円～1000万円ほどかかってしまいます。
このような費用や期間を必要とする物件であれば、買い取りのほうがメリットが多いと言えます。
フルリフォームをする場合、キッチン、ユニットバス、トイレ、フローリング、畳の張替え、ドアなどの建具交換、給排水管の交換などをする必要があります。
不動産仲介会社から買い取りを勧められた時の注意点！
ここまでは、買い取りのメリット・デメリット、買い取りに向いている物件をご紹介しました。
そこで、安くても早く売りたい！お金が早くほしい！という人には買い取りという選択肢を選んでみてもいいかもしれないとお話しました。
ここからは、マンション売却をしようとした場合に、不動産仲介会社から買い取りを勧められた場合の注意点についてご説明していきます。
自分で不動産買取会社に買い取りを依頼するのではなく、不動産仲介会社から買い取りを勧められたらということです。
マンション売却がスムーズに行えない場合や、仲介手数料をできるだけ多く取れると考えた場合に不動産仲介会社が買い取りを勧めるんです。
全ての場合にそうだとは言い切れませんが、大体の場合、売り主の利益よりも不動産会社の利益目的といっても過言ではありません。
不動産仲介会社には買い取りも行っている不動産会社があります。
その場合、仲介手数料と転売利益のどちらが自分たちに多く利益をもたらすかを計算されて、転売利益が高い場合は買い取りを勧められることがあります。
マンションを売却しようとしているAさんがいるとします。
Aさんは、
と思っていました。
不動産会社はそのマンションを査定した時に、3500万円で売却できる可能性があると思いましたが、Aさんは3000万円以上であれば売却するという意思表示をしていたため、不動産会社は
と言いました。
Aさんは3000万円以上で売却を検討していたため、
と、不動産会社に3000万円で買い取ってもらうことにしました。
この後、不動産会社は・・・
3000万円でAさんから買い取ったマンションをBさんに3500万円で売却します。
この不動産会社の利益は3500万円ー3000万円＝500万円となります。
もし、Aさんが不動産会社に買い取りを依頼せず、Bさんに3500万円で売却した場合
不動産会社の仲介手数料は売却価格×3％＋6万円なので、
3500万円×3％＋6万円＝111万円
Aさんは3500万円ー111万円＝3389万円を手に入れることができます。
この場合、不動産会社が両手仲介をしていたら、手数料は
111万円×2＝222万円ということになります。
片手仲介なら、111万円です。
つまり、この不動産会社は仲介手数料よりも転売利益の方が自分たちの利益が多いと考えてAさんに買い取りを勧めているのです。
500万円と222万円、もしくは111万円では、あきらかに500万円を手に入れたいと思う不動産会社の気持ちはわかる気がしますが、Aさんの利益つまり売り手の立場に立つのであれば売却を提案してくれる不動産会社が良いですよね。
例えば①では不動産仲介会社が買い取り業務も兼ねている場合についてご紹介しました。
不動産仲介会社の中には、買い取りは行っていない会社もあります。
買い取りと仲介の両方を行っていなければ安心というわけではありません。
それでは例えば②をご紹介しましょう。
不動産仲介会社にとって、買い手は不動産買取会社もなりえます。
例えば①のAさんの買い手をBさんではなく、不動産買取会社されてしまう場合があります。
不動産買取会社は最近増えてきているため、不動産を買い取るために不動産仲介会社に「自社で転売する物件の販売を委託」している場合があるんです。
つまり、不動産仲介会社には「不動産買取会社へ売却した際の仲介手数料」と「不動産買取会社が転売する際の仲介手数料」が入るということです。
Aさんが3000万円のマンションを不動産仲介会社を通して、不動産買取会社に売却してしまった場合、
「不動産買取会社へ売却した際の仲介手数料」としてAさんと不動産買取会社からまず192万円仲介手数料が入ってきます。（3000万円×3％＋6万円＝96万円 96万円×2＝192万円）
さらに、不動産買取会社がAさんから3000万円で購入したマンションをBさんに3500万円で転売した場合、仲介手数料として111万円手に入れることができます。（3500万円×3％＋6万円＝111万円）
つまり不動産仲介会社は192万円＋111万円＝303万円が利益として入ってくるのです。
不動産仲介会社が早く多くの利益を得たいがために、不動産買取会社にマンション売却をお勧めしてくることがあるということです。
不動産買取会社に売り手が売却してくれれば、普通の仲介手数料よりも多くの利益を得ることができるからです。
ご紹介した通り、不動産仲介会社が売り手に不動産買取会社への買い取りや売却を勧めてきたら、注意しなければいけません。
売り手がもっと利益を得られるかもしれないのに、不動産仲介会社が利益を取りたいために売り手をないがしろにしている可能性があります。
もし、不動産仲介会社から不動産買取会社への買い取りや売却を勧められたら、他の不動産仲介会社への仲介依頼を検討してください。
一般の買い手には全く売却活動をせずに、簡単に利益を取ろうとしている可能性があります。
不動産仲介会社の見極めるポイントは、マンション売却を成功させるための不動産会社の選び方！、売却を頼む不動産会社を変えた方が良い時とは？でご紹介していますので、参考にしてみてください。
買い取りは大幅に値下げして物件を売ることと同じです。
もちろん、買い取りには、買い取りに向いている物件や早くお金を手に入れることができるメリットがあります。
しかし、その分値下げが必要なことを忘れないでください。
マンションの売却や買い取りを検討する場合は、どういう目的があるのかをしっかり自分自身で把握した上で、適切な方を自分で選択してください。
不動産仲介会社に勧められたからとそのまま流されてしまったら、もっと高い金額で売れたかもしれないと後悔することになるかもしれませんよ。
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