マンション売却の査定価格をどうとらえるか！？

マンションを売却しようと思ったら、

まずは、マンションの価格を査定してもらおう！

という人が多いと思います。
そして、査定価格に対し

こんな安くなっちゃうの・・・。

結構高値で売れそう！

というように感じる方が多いでしょう。

マンション売却をしようと思った時に、まず査定！というのは間違っていません。
しかし、査定価格に一喜一憂するのは必要ありません。

じゃあ、なんで査定するの？

査定で何がわかるの？

という疑問を解消していきたいと思います。

査定価格は売るための参考価格である！

マンションの資産価値を知るために、査定を頼む人が沢山います。

査定は無料で行われていることが多いので、気軽に相談することができますし、大手企業、中小企業含め、無料なので、何社でも査定をしてもらうことができます。
しかし、査定の後に電話やメールなどで

マンション売りませんか？

一度訪問させてくれませんか？

と沢山営業されるので、注意しましょう。

また、査定をする際に気を付けていただきたいことは、「査定価格が売れる価格ではない」ということです。
査定価格はあくまで「売却できるであろう目安の価格」なので、査定価格よりも高く売却できる可能性も、査定価格よりも低くなる可能性もあります。

そのため、査定価格が高いからといって、マンションが高く売れるということではないんです。

なんで、査定価格が売れる価格ではないの？

不動産で取り引きされる価格は、買い手がいて初めて決定するからです。

FP

買い手にもいろいろな事情がありますから、成約前に価格を予測することはできません。
売り手に売却事情やタイミングがあるように、買い手にも事情やタイミングがあるのです。

売却期間中に、興味を持ってくれる買い手がどのくらあらわれるかは、その時によって異なります。
ですから、複数の不動産会社に査定依頼して出てきた複数の査定価格に一喜一憂する必要はなく、売却する際の参考価格や、現時点でのマンションの参考資産価値として考えるようにしましょう。

査定価格の算出方法を知る！

マンションを売却する際の参考価格である査定価格は3つの方法で出すことができます。

この記事を読んでくださっている方の大半が居住用マンションの売却だと思いますので、取引事例比較法を利用します。
取引事例比較法は隣のマンションなどの取引相場や売出事例から算出された価格と比較して値段を算出する方法です。

2種類の取引事例比較法査定

取引事例比較法で査定を行う場合、2種類の方法があります。
1．机上査定
2．訪問査定

不動産会社が実際の部屋を見ずに、おおよその査定価格を算出する方法です。
具体的な売却の検討ではなく、だいたいの価格が知りたい人におすすめの方法です。
一般的に、査定書として査定価格と根拠を教えてくれます。

不動産会社の担当者が実際に部屋を訪問して、室内の状況、眺望、日当たり、部屋の状態などを確認した上で査定価格を算出する方法です。
机上査定よりも細かい査定が可能となっていますので、より正確な価格と、詳しい売却方法を知りたい方は、訪問査定を選ぶ方がいいでしょう。
しかし、訪間査定は営業がしつこいイメージや不動産会社が査定に来ることで、売却を考えていることが他の人に知られそうというイメージから敬遠されがちな方法でもあります。

机上査定だけでは部屋の向き、状態、眺望によっては内見をしないとわからないことがあるため、訪問査定との価格差がでることもあります。
もし、価格差が出た際はどうしてその査定価格になるのか根拠をもらうようにしましょう。

特に中古のマンションの場合、室内やバルコニーからの「眺望」で価格が大きく変わります。
部屋から見える景色や夜景が素晴らしい物件であればプラスの材料となります。

また、室内が汚れている状態では査定価格が下がってしまいます。
なぜかというと、購入者が入居する際にリフォームが必要であれば、その金額によって価格が下がってくる可能性があるからです。

査定価格に影響する条件とは？

先ほど、眺望や部屋の状態などが査定価格に影響を与えることをご説明しました。

他にも、影響しそうな条件ってあるの？

眺望や部屋の状態の他にも、
・方角
・駅からの距離
・マンションのグレード
・築年数
・時点修正（過去の取り引きや新築価格からどの程度経過しているか）
などが影響を与えます。

FP

マンションの場合をご紹介しましたが、一戸建てになると他にも、
・道路の広さや種類
・近隣の施設
などが影響を与えます。

査定は査定対象となる不動産の各要素について、それぞれをポイント化し、その不動産のプラスポイントとマイナスポイントを点数式で浮彫りにしていき、最終的に算出された点数をもとに査定価格が理論的に算出されます。

さらに、「今、市場で競合となる他の売り出し中物件が、どのくらい程度あるのか？」ということも査定価格に影響を与えます。
成約価格には買い手の目線や気持ちが影響されることから、同じマンションの中で、安く売り出されている部屋があるなどの場合では、理論的な査定価格では高く見えてしまうので先に売り出されている物件の価格を加味した査定価格が算出されます。
逆に、売出物件が少ないマンションの場合は、少し高めの設定で売り出しても高いイメージがもたれにくいため少し高めに査定価格がでることもあります。

査定価格は担当者によって変わる！

訪問査定と違い、机上査定の方法は各不動産会社によって異なります。

過去の取引事例や新築分譲価格など、項目を細かく比較して、プラスマイナスをつけている会社もあれば、担当者の主観で価格を決めてしまう会社もあります。
また、担当する担当者の主観が入ってしまうため、同じ不動産会社でも担当者によって査定価格にばらつきが出てしまいます。

ある不動産会社の担当者が査定価格を出す際に

このマンションの他の部屋を成約させた時に、価格設定が高すぎて、売るのに苦労したから少し安めに出そうかな。

他にも

あの時の成約価格がこのくらいだったから、今回もこれくらいの価格にしよう。

というような感じで査定価格を出しています。

そのため、机上査定の場合は査定価格が本当に参考価格でしかないんです。

じゃあ、マンションをできるだけ高値で売ろうと思ったらどうしたらいいの？

査定価格の金額ではなく、不動産会社の担当者と一緒に戦略立てながら売却活動をすることが大切です！

FP

マンション売却には必ず不動産会社の仲介が必要になります。
そのため、査定価格にとらわれず不動産会社の担当者と一緒に売却活動をしていかなければならないのです。
ですから、どの不動産会社の担当者と一緒に売却していくかが重要になります。
査定価格を出してくる際に要注意な不動産会社の営業マンを紹介します。

不動産価格はその時々の市場に左右されるため、時期によっても価格が変動します。
そのため、過去の成約価格と現在の売却価格が必ずしも同じとはいえません。

不動産会社の営業マンの中には、

以前に、このくらいの価格で成約しています。
それから、築年数も経過しましたので、この価格『以下』が相場になります

と言ってくる人がいると思います。

このような営業マンには要注意です。
物件によっては、以前の成約価格よりも現在の売れる価格が高くなっている可能性もあるのです。
築年数が経過したからと言って、必ず価格が下がるわけではありません。
「時点修正」と称して、価格を下げている査定書には注意しましょう。

不動産会社がよく

相場は○○万円です。

というと思いますが、この相場は過去の成約事例を元にして伝えてきています。
何度もお話しているので、もう大丈夫だと思いますが過去の成約事例と現在の価格は違います。
そのため、

過去の成約事例からこのマンションの相場はこのくらいです。

と言ってくる営業マンは要注意です。
多くの査定書は過去の成約事例を参考に査定価格を出してきますので、現在の価格を出してくれる根拠をしっかり聞くことが大切です。

今回は、マンションを売却する時にする査定の価格は参考程度に聞きましょうとお伝えしました。
最後に査定価格よりも大切なものをご紹介します。
それは、不動産査定の根拠と不動産会社の行う販売手法、担当者の考え方です。
査定では参考価格を把握することにとどめ、本当に売却をしたいと考えた場合は正しいプロセスに則った売却活動をしてくれる不動産会社を探すことが大切となります。

今後、マンション売却を任せる不動産会社を探す方法などもご紹介していきたいと思います。